Guia del comprador

EL SISTEMA ESPAÑOL

Se trata de uno de los sistemas más ágiles y seguros de toda Europa, siendo en este momento objeto de estudio por otros gobiernos por su operatividad y por las garantías que ofrece a sus usuarios. Como cualquier sistema, requiere que se sigan escrupulosamente todos sus pasos. Lo recomendable es encargar a un gestor inmobiliario cualificado o a un abogado los trámites de la compraventa para luego evitarnos sorpresas desagradables.

GESTORES O AGENTES INMOBILIARIOS 

En España existe un colectivo profesional inmobiliario que le ofrece todas las garantías cuando interviene en una compraventa: G.I.P.E. (Gestor Intermediario en la Promoción de Edificación). Su sede Nacional está en Málaga y son los únicos miembros españoles de la " Confederación Inmobiliaria Europea ". Estos profesionales han tenido que superar distintas pruebas para ejercer su profesión y por ello están capacitados para velar por sus intereses como comprador o vendedor de un inmueble. Además tienen su propia asistencia jurídica, equipos técnicos, boletines informativos, seguros profesionales, etc... Por ello, busque en su oficina Inmobiliaria las insignias de G.I.P.E. y de la Confederación Inmobiliaria Europea como garantía de calidad y profesionalidad.

COMO PUEDO RESERVAR UNA PROPIEDAD

Para reservar la propiedad que queremos comprar, es necesario hacer una entrega a cuenta del precio total del inmueble (10%, 15%, etc.). De esta forma el vendedor considerará la propiedad como vendida retirándola del mercado, y obligándose a respetar el precio pactado. Si no se hace la entrega desde un primer momento, se corre el riesgo de que el vendedor pueda venderla a otra persona. Es común que coincidiendo con la entrega de dicho depósito se firme un contrato privado de compraventa o bien que encarguemos su compra a nuestro representante (Gestor Inmobiliario o Abogado) mediante un documento llamado "Contrato de Mandato de Compra". Cualquiera de estos dos documentos marcará el precio, las condiciones de pago y fechas y demás particularidades de la compraventa.

EL N.I.E. 

Son las siglas de: "Número de Identificación para Extranjeros". Habrá de gestionarse ante el Ministerio del Interior a través de la Policía Nacional. Sólo hay que rellenar un formulario y presentarlo junto al pasaporte. Tarda entre tres y cuatro semanas en sernos concedido. Es vital obtenerlo desde un primer momento ya que nos será reclamado durante toda la transacción por organismos oficiales, Registro, bancos, etc...

¿QUE ES LA "ESCRITURA"?

Coincidiendo con el último pago pactado en el contrato privado, firmaremos ante un Notario Público el documento que nos acredita como propietarios del inmueble que hemos comprado. Este documento se llama "Escritura Pública de compraventa", y en él se detallan perfectamente la identidad de vendedores y compradores, la descripción exacta del inmueble, sus linderos, su porcentaje de participación en los elementos comunes de la urbanización a la que pertenece ( piscina, jardines, etc...). Además, se hace constar que la propiedad se vende libre de cargas y sin arrendar , así como otros elementos de interés.

EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Allí se registran todos los cambios de titularidad de inmuebles, herencias, donaciones, hipotecas, deudas, etc. Por ello constituye un increíble "archivo de información " actualizado sobre la propiedad que estamos comprando. Aún cuando la inscripción de la Escritura en el "Registro de la Propiedad" no es obligatoria en España, es altamente recomendable su práctica.

¿QUE GASTOS LEGALES EXISTEN EN UNA COMPRAVENTA?

Hemos de tener claro que además del precio del inmueble, existen varios honorarios profesionales e impuestos que hemos de pagar. Estos son los siguientes:

1. Honorarios del Notario: No tienen un porcentaje fijo, ya que funcionan por una escala de precios de inmuebles, e influye igualmente el nº de páginas de dicho documento, aunque suele estar entre el 0,3% y el 0,6% del valor de la propiedad. 2. Impuestos: Cuando la propiedad es nueva, pagaremos el 8% en concepto de IVA y el 1% de "Actos jurídicos documentados" (Mod. 600). Cuando la propiedad es una reventa, el impuesto será del 7%. 3. Honorarios del Registro: También se calculan mediante una escala de precios y en función de su nº de páginas ( y no por %), y suele ser inferior a los honorarios del Notario. 4. Plusvalía: Impuesto local calculado sobre el incremento del valor del terreno donde se ubica la propiedad que estamos comprando, tomando como base el valor del suelo en el año en que el vendedor lo compró y el año en que lo vendió. Según ley corresponde al vendedor, aunque es costumbre que el Comprador se encargue también de él. 5. Honorarios de Gestoría: Honorarios del profesional que se encargará de presentar y recoger la "Escritura" al Registro de la propiedad, pagar la Plusvalía, etc...

COMPROBACIÓN DE POSIBLES DEUDAS SOBRE LA PROPIEDAD 

Su inmobiliaria o Abogado solicitará al "Registro de la Propiedad" un informe actualizado para comprobar si la propiedad que compramos tiene alguna deuda (Nota simple o informe Registral): Además, comprobará las facturas de electricidad, impuestos locales, y comunidad de propietarios a la que pueda pertenecer. El día de la firma ante el Notario, se aportarán certificados que demuestren que está libre de deudas. A su vez, el Notario solicitará al Registro de la Propiedad su propio informe, por lo cual se estará produciendo una doble investigación que garantiza al comprador su tranquilidad.

¿QUÉ PASA CUANDO EL VENDEDOR ES EXTRANJERO Y NO RESIDENTE EN ESPAÑA?

Cuando el vendedor es extranjero y no residente y compró la propiedad con posterioridad a Diciembre de 1.986 , debemos retenerle el 3% del valor de compra y entregar dicha cantidad a la Hacienda Pública Española en garantía de pago de posibles impuestos del vendedor. Ello habrá de acompañarse de un modelo llamado "211". Si el vendedor es extranjero pero tiene tarjeta de residente en España, no habrá que practicarle esta retención.

YA SOY PROPIETARIO, ¿AHORA QUÉ?

Cada año, aparte de la electricidad y el agua, pagaremos el impuesto local (IBI) y las cuotas de comunidad de propietarios a la que pertenezcamos. A partir del segundo año también un pequeño impuesto (aprox. 0,8%) al Estado Español( "Renta y Patrimonio"). Sugerimos que se contrate una póliza de seguros que cubra un combinado de garantías y que además se nombre a una agencia de mantenimiento para cuidar del inmueble y de nuestras necesidades fiscales en nuestra ausencia. También puede obtenerse una alta rentabilidad alquilando la propiedad a través de una Agencia especializada. Y por supuesto, disfrute de nuestro sol y playas, de nuestras costumbres y buenas gentes, de nuestra cocina mediterránea y de las muchas actividades de ocio que podrá realizar en nuestra tierra.

¡Le esperamos.!